← Mgr. Petr Borecký

Proč nejsou a asi brzy ani nebudou byty někde (!) v ČR levné a nebude jich někde (!) dost Nebo bude❓ A proč je současná debata politiků šejdrem❓ Pro ty, co rádi vše v pár větách a odmítají číst delší texty (TLDR): ✅bytů v ČR není málo a nejsou zase tak drahé, nedostatek a drahota je pouze lokální (Praha a metropolitní oblast, Brno a okolí, Mladá Boleslav, obecně centra ekonomického výkonu) ✅ tam, kde je bytů málo působí problém povolovací procesy, NIMBY efekt, špatně nastavené daňové zákony a rozpočtové určení daní, pomalé soudy a špatná železniční infrastruktura v regionech ✅ nefungující kapitálový trh způsobuje, že z nemovitostí se stala v ČR prakticky jediná možnost investice pro běžného člověka ✅ je klíčové rozvíjet okrajové regiony ČR a vnitřní periferie ⚠️ Řešení existuje, jmenuje se kombinace demografického propadu republiky (nevyřeší Prahu a ekonomická centra republiky), systémové změny v oblasti daní, povolovacích procesů, legislativy a soudního systému, investice do regionální ekonomiky a dopravy, ale neprojeví se ale dříve jak za deset let. 👉 Tak a teď část pro ty, si rádi přečtou více. Několik posledních let sleduji veřejnou debatu na téma nedostatku bytů, jejich nedostupnosti a drahoty a čím více se blíží volby, tím více mám pocit, že jde tato debata šejdrem a směřuje k nejhlubšímu populismu nebo možná i některým dobře míněným opatřením, které ale samy o sobě nevyřeší vůbec nic (zákon o podporovaném bydlení). Ono totiž řešení problému, na který se zadělávalo desetiletí a navíc je silně regionálního charakteru, nebude jednoduché a nebude přes noc, takže si jej zodpovědný politik těžko bude moci v kampaních dávat na obrázkové letáky. Populista vyleze se silnými hesly, typu „byty místo zbraní“ nebo „zlevníme byty o milion“ a má vyřešeno. Tedy věc není jednoduchá, ale řešení dle mne má, pojďme na to! Je bytů málo a jsou drahé❓ Ano, ale jen regionálně. Ověření si může udělat každý sám. Srovnejte si třeba jen to, za kolik můžete koupit byt 4+1 v Karlových Varech, Jihlavě, Olomouci, Ústí nad Labem, Pardubicích, či Plzni a pak to srovnejte s Prahou, Brnem, Mladou Boleslaví, Zlínem nebo Hradcem Králové. Zatímco v první skupině měst bez problémů koupíte byt této velikosti v intervalu od 3,5 do 6 milionů Kč, u té druhé skupiny se běžně pohybujete v intervalu od 8 milionů Kč výše. U všech výše uvedených měst ale platí, že jsou poměrně drahé byty v novostavbách, kde se jen zřídka dostanete pod 6 milionů Kč, nejčastější ceny u první skupiny měst začínají na 8 milionech Kč, u měst ve druhé skupině jste na částce od 10 mil. Kč výše. Za chvíli si přečtete proč. V celém Česku je pak 860 000 neobydlených bytů, z toho jen v Praze jde o 94 000 bytů, přičemž z těch 860 000 neobydlených bytů jich celá čtvrtina, tzn. přes 200 000 bytů prošla v posledních 20 letech rekonstrukcí (zdroj: Český statistický úřad). Z toho lze usuzovat, že jde o spekulativní či investiční byty. ⚠️ Závěr první: bytů v ČR není málo a nejsou ani nedostupně drahé. Jejich nedostatek a vysoká cena jsou regionálním jevem spojeným s oblastmi vysokého ekonomického výkonu Česka. Všechny oblasti mají ale společné to, že novostavby bytů jsou drahé. Proč jsou nové byty drahé❓ Pojďme si říct něco k procesu tvorby ceny. Funguje to tak, že developer nakoupí pozemek, pak chystá projekt, který musí projednat s městem či obcí a již bydlícími občany, kteří žádný projekt samozřejmě nechtějí. A pak samotné stavební řízení + normy atd. K čemu to vede? Vede to k tomu, že nejprve na nákup pozemku do zahájení stavby umrtvíte svůj kapitál na cca 5 - 10 let, přičemž více jak 10 let nejsou výjimky, je to dost obvyklé. Přičemž pod 4 roky je to prakticky nemožné. Jen to dělá na nákladech ušlé příležitosti cca 20%-25% u investice do pozemku a projektu. Pozemek v Praze BEZ STAVEBNÍHO POVOLENÍ většinou kupujete za 15.000 až 25.000 na metr čtvereční budoucího bytu (tzn. ne za metr čtvereční pozemku, ale metr čtvereční budoucího bytu. Pokud koupíte pozemek na budoucích „snad“ 5 000 m2 bytů, což samozřejmě odhadujete a vsázíte si na to (tzn. na cca 70-80 bytů, což je normální bytový barák) za 100 mil Kč, tak každý rok Vás reálně toto stojí 10% p.a., tzn. 10 mil ročně. Jsou to buď reálně vydávané úroky za peníze které máte půjčené na ekvitu nebo pokud máte peníze svoje, tak je to cena ušlé příležitostí jiné, protože za 8-10% p.a. je dnes schopen ekonomicky aktivní člověk peníze umístit bezpracně, ano, s určitým rizikem, ale určitě menším, než je nákup pozemku bez stavebního povolení k „developeření“. Těch 10% p.a. je spíše minimum, protože banka na rizikový nákup pozemku nepůjčí ani korunu, takže developer musí za své nebo si půjčovat za 10% a více. Investice do developerského projektu by měla být schopna vydělat na 15% p.a. z vlastního kapitálu (z vlastních peněz, které do toho musíte dát, což je většinou min. 30% z celkových nákladů, někdy 50%), jinak do toho developer nejde. Je to z důvodu velkého rizika, zda to s pozemkem vůbec dopadne do stavebního povolení a do původně plánovaného počtu m2 bytů (za to se alikvótně pozemek kupoval), tzn. zda se pozemek nekoupil moc draho, protože městské části (v Praze) tlačí na snížení podlaží a tím i počet metrů bytů. A je o i z důvodu velké nelikvidity investice = stav povolení trvá 5-10 let, pak to 2 roky stavíte, pak se teprve začne investice vracet. I těch 15% p.a. je celkem málo, když si uvědomíte, že na akciích (např. ETFkových indexech SP500) dlouhodobě vyděláváte 8% p.a. (tedy když zrovna Trump neblbne) a to zcela bezpracně a za každodenní likvidity takové investice. Takže vlastně „developerujete“ pro těch + 7% p.a. (15-8=7). Takže s tímto ziskem jít dolů nemůžete, tzn. je to další min náklad (součást ceny bytu, která se snižovat nedá). Takže když vyřízení stavebního povolení trvá 10 let, tak už jste z původních 100 mil (a tedy 20.000 Kč/m2 bytu) na 200 mil (a tedy 40.000 Kč/m2 bytu). A pojďme dál. Kontribuce městům a obcím dnes činí dalších cca 1 000 - 6 000 Kč´/m2/byt (Úvaly u Prahy). Budu brát nižší průměr, tedy 2 500 Kč/ m2. Čisté úrokové náklady bankám + všechny poplatky a výdaje od doby zahájení projektu do doby jeho prodeje dnes činí cca kolem 5 000 Kč/m2. Takže ještě jsme nic nepostavili a jsme na nákladech cca 20 000-40 000 + 2 500 + 7 000 = 29 500 – 49 500 Kč/m2, tedy u 70m2 bytu to je 2 000 000 – 3 500 000 Kč. Samotnou výstavbu včetně přípojek sítí a terénních úprav dnes pořídíte v běžném standardu jako developer v pořizovacích cenách kolem 60 000 - 65 000 Kč/m2. Ještě v roce 2021 to bylo v intervalu 35 000 - 45 000 Kč/m2. budu počítat se středem = 60 000 Kč/m2. 👉 A jdeme k prodeji bytu: ✅čisté stavební náklady: 60 000 Kč/m2 ✅finanční + pozemkové náklady: 29 500 – 49 500 Kč/m2 Celkem náklady: 89 500 – 109 500 Kč/m2. ✅marže developera 15% = 89 500 – 109 500 x 1,15 = cca 103 000 – 126 000 Kč/ m2 ✅DPH 12% = 103 000 – 126 000 * 1,12 = 115 000 – 141 000 Kč/m2 minimální prodejní cena nového bytu (Praha, u menších měst to může být o cca 15-20% méně) Když se na ty ceny podíváte a trochu si to rozeberete, tak zjistíte, že přes 50%, možná až 60% nákladů bytu činí DPH, náklady délky stavebního řízení a náklady našich stavebních norem. ❗️ A v tom je zakopaný pes. ⚠️ Závěr druhý: cenu bytů naprosto zásadně prodražuje délka stavebního řízení v ČR. Digitalizace pomůže jen částečně, protože nemalá část problému je i v tom, že na trhu je velké riziko, zda developerský projekt bude moci být realizovaný, tzn. nejistota developera, že i když koupil pozemek ve funkční ploše územního plánu obce určeného na výstavbu, tak není vůbec jisté, že tam bude moci toto stavět a kdy. Jinými slovy: v minulosti bylo rozdáno mnoho pravomocí mnoha orgánům a institucím a účastníkům řízení, kteří se mohou do stavebního řízení vyjadřovat a dávat stanoviska (nebo třeba i jen pouze obstruovat nebo vydírat ve smyslu „neodvolám se vám, když zaplatíte“, a pod). Pokud chceme stavební řízení opravdu zrychlit, není dle mého názoru jiné cesty, než většině těmto orgánům, institucím a účastníkům řízení tyto pravomoci zase odebrat (to bude velmi těžké politicky prosadit)… Tím se výstavba zrychlí a zlevní. A developeři nebudou požadovat ve své výnosnosti rizikovou přirážku, protože si budou jisti tím, že pokud jsou v souladu s územím plánem, tak zbytek je formalita. Proč je problém v nefukčním kapitálovém trhu a daňovém systému❓ Zde je více problémů pod jednou otázkou. Jednou z velkých českých potíží je nefunkční kapitálový trh. Obecně v rozvinutém světě platí, že funkční kapitálové trhy pomáhají rozhýbávat ekonomiku (stačí srovnat USA, kde se firmy primárně financují na kapitálovém trhu a Evropu, kde se firmy financují bankami. Platí, že firma financovaná z kapitálového trhu v prvních letech může investovat veškeré peníze, co vydělá, do svého rozvoje, zatímco v Evropě nemalou část těchto peněz seberou banky na splátkách úvěrů. Banky také nejdou nad určitou míru rizika podnikatelského projektu). Velkými investory na kapitálových trzích jsou důchodové fondy a běžní občané, kteří tak zhodnocují své peníze. V ČR tomu tak i oproti Evropě prakticky není a tak se jediným obecně dostupným nástrojem pro ukládání a zhodnocování peněz staly … nemovitosti. ❗️ Svoji velmi negativní roli v tomto sehrálo i zrušení superhrubé mzdy prosazené stranami ANO-ODS-SPD a KSČM. To, kromě vysokého výpadku příjmů státního rozpočtu způsobilo, že horních 20% vysokopříjmových domácností získalo výrazné peníze navíc, které investovalo a investuje … do nemovitostí. ❗️ S daněmi souvisí i to, jak jsou dnes financované obce a města – rozpočtovým určením daní, které se v podstatě odvíjí jen od toho, kolik je v dané obci či městu přihlášeno k trvalému pobytu obyvatel. Není tam absolutně žádná provazba na ekonomický výkon na jejich území či na podíl na příjmech z výstavby v místě (třeba na podíl DPH z ceny nových bytů), za které by obce mohly stavět veřejnou infrastrukturu (sítě, školy, školky atd.). To vede k tomu, že obce v žádaných regionech velmi často dělají vše pro to, aby výstavbu zastavily či alespoň zbrzdily. ⚠️ Závěr třetí: špatně nastavený daňový systém a nefunkční kapitálový trh vede k tomu, že se nemovitosti jednak staly takřka výlučným prostředkem pro zhodnocování peněz, ale také k tomu, že se obce a města brání výstavbě, čímž ji prodražují. Cestou tedy je zfunkčnění kapitálového trhu (a to i formou opravdové důchodové reformy – a již jsme to tu díky vládě Petra Nečase měli než to Sobotka a Babiš zrušili …) a zásadní změna financování obcí tak, aby měly obce daňovou motivaci na ekonomickém výkonu na jejich území a na nové výstavbě. Proč ochrana nájemníků a pomalé soudy zdražují a znedostupňují nájemní byty❓ Současná podoba občanského zákoníku velmi výrazně chrání nájemce bytů, i když v tomto případě je to spíše medvědí služba. Když coby pronajímatel nemůžete prakticky vůbec stanovovat pravidla, která chrání Váš majetek (chov domácích zvířat, kouření, spolubydlící osoby, ochrana při exekucích atd.) a na stranu druhou, pokud se chcete zbavit problematického nájemníka, tak jste odkázáni na soudy pracující v termínech, které připomínají spíše biblické proroky, tak k čemu to vede? Vede to k tomu, že buď si pronajímatelé vůbec rozmyslí, jestli se jim vyplatí byt pronajmout nebo naopak vymýšlí cesty, jak svá rizika co nejvíce omezit (řetězení smluv na dobu určitou, cena nájmu, výše kaucí atd.). ⚠️ Závěr třetí: rozumná ochrana nájemníků má svůj smysl, ale nesmí být příliš vychýlená. Řešením je podle mne za prvé dát daleko větší smluvní volnost pronajímatelům, ale také zavést v případě sporů u výpovědí z nájmu bytu pouze jednoinstační soudní řízení s tím, že soudy by měly zákonem stanovenou lhůtu, do kdy musí rozhodnout (ideálně 3 měsíce). Současný přijatý zákon o podpoře bydlení v této oblasti může pomoci, ale jak je vidět, opravdu jen zčásti a rozhodně nebude game changerem. Pomohla by decentralizace ekonomického výkonu republiky❓ Ze všech dostupných dat je zřejmé, že se od revoluce postupně ekonomicky „utrhává“ Praha se svým okolím, Brno a pár dalších center od zbytku republiky a v regionech je tak stále problematičtější pro vysoce kvalifikované lidi získat stabilní a dobře placené zaměstnání. Home office a teleworking jsou fajn, ale člověk potřebuje sociální interakci a tak toto není řešením pro všechny. Tento vývoj republiky není vůbec žádoucí, protože jednak povede k čím dál většímu napětí mezi těmito centry a regiony (a nejen ve volbách), které dále budou relativně a některé i absolutně zaostávat, což povede k dalšímu migračnímu tlaku do těchto center. S tím spojený problém je, že i v roce 2025 trvá doprava veřejnou dopravou (zejména po železnici) mezi krajskými městy, která jsou mnohdy od sebe vzdálená jen cca 100 km, i několik hodin, což vede k výraznému omezování mobility pracovní síly (příklad: pokud by cesta mezi Jihlavou a Prahou či Jihlavou a Brnem trvala jen půl hodiny vlakem, mělo by to naprosto zásadní vliv na pracovní trh v regionu. Obdobně příklad Karlových Varů a Prahy či Plzně). ⚠️ Závěr čtvrtý: je zásadní, aby se jakákoli vláda soustředila na rozvoj regionů a v nich ekonomiky s přidanou hodnotou a to vše doplněné budováním rychlých železničních spojení. Z výše uvedeného je zřejmé, že nastíněný problém s dostupností bydlení není a nebude v některých oblastech ČR jednoduše řešitelný, ale v principu řešitelný je. Jen to potrvá delší dobu, než by se nám líbilo a není to na jedno heslo. Jaký je váš názor? Diskutujme!Kopírovat text

Screenshot není k dispozici